Sitzung: 27.02.2013 Gemeinderat

Beschluss: Abstimmungsergebnis:

Abstimmung: Ja: 12, Nein: 0

Sachverhalt:

1. Bgm. Kuhn begrüßt die Herren Treptau und Jödeke vom Vermessungsamt Aschaffenburg. Herr Treptau hat bereits die Umlegung des Baugebietes „Roscheklinge“ durchgeführt.

 

Herr Treptau erklärt das Umlegungsverfahren. Alles was eine Baulandumlegung betrifft ist im Baugesetzbuch geregelt. Die Grundstücke, die im Umlegungsgebiet liegen, sind viele kleine Grundstücke und als Struktur typisch fränkisch. Es geht nun darum, diese Grundstücke so neu zu ordnen, dass bebaubare Parzellen entstehen. Alle Grundstücke befinden sich in Privateigentum. Sinn einer Baulandumlegung ist, dass derzeitige Grundstückseigentümer ihre Wünsche äußern, wie und wo sie abgefunden werden möchten. Ein Umlegungsverfahren dient der Erhaltung des Eigentums. Anfang des 19. Jahrhunderts hat die Vermessung in Bayern begonnen. Das Vermessungsamt geht davon aus, dass es nach der Vermessung zu Verschiebungen der Eigentumsverhältnisse kommen kann.

 

Herr Treptau geht in seiner PowerPoint-Präsentation die einzelnen Schritte eines Umlegungsverfahrens durch:

Umlegung warum?

  • Neuordnung der Eigentumsverhältnisse
  • Bereitstellung öffentlicher Flächen

Wer führt die Umlegung durch?

  • Umlegungsstelle
  • Übertragung an das Vermessungsamt
  • Umlegungsleiter: Herr Jödeke
  • Sachbearbeitung: Herr Starauschek

Umlegungsbeschluss

  • Umlegungsgebiet (zweckmäßige Abgrenzung)
  • beteiligte Flurstücke

Vorarbeiten sind zu erledigen:

  • Erhebungen am Grundbuchamt
  • Bestandskarte
  • Bestandsverzeichnis
  • Umlegungsvermerk nach § 51 BauBG (Sogenannte Verfügungs- und Veränderungssperre)

Während der ganzen Zeit ist es möglich, Grundstücksflächen in diesem Bereich zu kaufen.

Vermessung

  • Umfangsgrenzen
  • Restflächen
  • Flächenberichtigung
  • Einrechnung der Straßen und Bauplätze
  • Planentwurf mit exakten Maßen und Flächen

Wunschtermin/Anhörung

  • Persönliche Einladung
  • Einzelgespräche
  • Orientierungshilfe
  • Keine Entscheidungen ohne Zusagen

Hier wird nur gesprochen, nichts versprochen!

Wertermittlung

  • Gutachten
  • Bewertung der Einlagegrundstücke
  • Bewertung der Zuteilungsgrundstücke
  • Verkehrswert = üblicher Marktwert (Verkaufsurkunden)

Als grobe Orientierung über VBORIS liegen Preise für fertiges Bauland zwischen 50 bis 60 Euro. Dies sind allerdings Preise, in denen die Erschließungskosten bereits enthalten sind. Die Grundstücke für Grünland (Hecke) von 0,50 bis 1,50 Euro erhalten jetzt mit dem Bauvorhaben eine Wertsteigerung auf Rohbauland. Wenn das Baulandumlegungsverfahren abgeschlossen ist, dann wird für dieses Gebiet fertiges Bauland bezahlt.

Der Umlegungsvorteil wird berechnet.

  • erschließungsflächenbeitragsfreie Zuteilung
  • Verkürzung der Aufschließungsdauer
  • Kostenersparnis

Der Umlegungsvorteil wird durch die Gemeinde abgeschöpft. Die Gemeinde bekommt den Umlegungsvorteil in Geld ausgezahlt.

Zuteilungsentwurf

  • Ergebnisse des Wunschtermins
  • Einlagewert
  • Sollanspruch
  • Lage der eingebrachten Fläche
  • Zuteilung nur an Beteiligte

Kleineinleger

  • Vorteil durch Umlegung nach Werten
  • Zusätzliche Flächen erwerben
  • Abfindung außerhalb des Umlegungsgebietes
  • Bildung von Miteigentumsanteilen
  • Geldabfindung (zum Rohbaulandpreis)

Erörterung

  • Gesetzlich vorgeschrieben
  • persönliche Einladung, Einzelgespräche
  • Lage, Form und Größe der Flurstücke
  • Bewertung der Flurstücke
  • Gegenüberstellung alt / neu
  • Geldausgleich, Geldabfindung
  • Rechte und Belastungen
  • Erörterung auch mit Rechtsinhabern

Behandlung von Rechten

  • Übertragung von Rechten
  • Löschung von Rechten
  • Neue Begründung von Rechten (Recht sollte auch im Bebauungsplan wieder auftauchen)
  • Geldausgleich durch monetäre Bewertung

Wann kann der Umlegungsplan aufgestellt werden?

  • Umlegungsbeschluss bestandskräftig?
  • Bebauungsplan rechtskräftig?
  • Erörterung durchgeführt?

Woraus besteht der Umlegungsplan?

  • Umlegungskarte
  • Umlegungsverzeichnis

Umlegungskarte

  • neue Grundstücksgrenzen
  • Grundstücksbezeichnungen
  • öffentliche Flächen

Umlegungsverzeichnis

  • Im Verfahren beteiligte Grundstücke
  • Gegenüberstellung alt / neu
  • Angabe der Eigentümer
  • Grundstücksrechte
  • Belastungen nach Rang und Betrag
  • Geldleistungen nach Fälligkeit und Zahlungsart
  • Flächen nach § 55 Abs. 2 BauGB

Umlegungsplan

  • Öffentliche Bekanntmachung
  • Persönliche Zustellung des Auszugs

Unanfechtbarkeit

  • Rechtsbehelf wurde nicht eingelegt
  • Rechtsweg ist völlig ausgeschöpft
  • öffentliche Bekanntmachung

Rechtsmittel

Es gibt drei Verwaltungsakte in einer Baulandumlegung:

  • Umlegungsbeschluss
  • Umlegungsplan
  • Unanfechtbarkeit

Letzte Schritte

  • Berichtigung der öffentlichen Bücher (Grundbuch, Liegenschaftskataster)
  • Bis zur Berichtigung der öffentlichen Bücher dient der Umlegungsplan als amtliches Verzeichnis der Grundstücke
  • Abrechnung der Geldleistungen durch den Markt Schneeberg
  • Gebührenrechnung Vermessungsamt

Vorteile einer Umlegung

  • Alle Grundstücksverhandlungen in einer Hand
  • Vermessungsamt ist neutral
  • Keine Beurkundungen notwendig
  • Kleine Rechnungen an die Beteiligten

Dauer einer Umlegung

  • Rechtsbehelfsfristen

3 Verwaltungsakte (U-beschluss, U-Plan, Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit)

  • Verhandlungs- / Gesprächszeiten

abhängig von (Anzahl der) Beteiligten

  • Bearbeitung/Berechnung/Kommunikation
  • Rechtsweg

 

Herr Treptau stellt noch ein Informationsblatt über die Baulandumlegung vor, das den Mitgliedern des Marktgemeinderates noch digital zur Verfügung gestellt werden soll.

 

Es geht heute um die Beschlussfassung der Anordnung der Umlegung, der Übertragung auf das Vermessungsamt Aschaffenburg und um die Bestimmung der Umfangsgrenze für das Umlegungsgebiet. Zu den einzelnen Punkten führt das Vermessungsamt folgendes aus:

Ausführungen zu Punkt 1: Anordnung der Umlegung

Im Bereich des Bebauungsplanes "Erweiterung Sommerberg" liegen landwirtschaftliche Grundstücke, welche auf Grund ihres Zuschnittes zur baulichen Nutzung zurzeit nicht geeignet sind. Um die im Bauleitplan vorgesehenen Bauplatzflächen in Lage, Form und Größe bilden zu können, ist ein Bodenordnungsverfahren erforderlich. Eine amtlich durchgeführte Baulandumlegung bietet sich hierfür als das rechtliche Instrument an, mit welchem am zügigsten die Bauplätze und die öffentlichen Flächen geschaffen werden können.

Ausführungen zu Punkt 2: Übertragung auf das Vermessungsamt Aschaffenburg

Die Gemeinde kann ihre Zuständigkeit in der Umlegung auf das Vermessungsamt als Fachbehörde durch eine Vereinbarung übertragen. Die Bildung eines Umlegungsausschusses mit Fachpersonal kann entfallen. Die Marktverwaltung wird kein zusätzlicher Arbeitsblock aufgelastet. Das Verfahren kann vom Amt ohne Zeitverzögerung in relativ kurzer Zeit parallel zum Bauleitplanverfahren durchgeführt werden. Die Kosten für alle Umlegungsarbeiten, einschließlich Vermessung, bis zur Vorlage der Bescheide an das Grundbuchamt zum Eintrag der neuen Eigentümer, werden nach Vertragsabschluss vom Markt Schneeberg getragen.
Ausführungen zu Punkt 3: Bestimmung der Umfangsgrenze für das Umlegungsgebiet

Bei einer frühzeitigen Beauftragung der Bestimmung der Umfangsgrenze werden die anfallenden Gebühren nach § 8 Abs. 4 GEBOVERM auf die künftigen Umlegungsgebühren angerechnet, wenn die Umlegung innerhalb von zwei Jahren durchgeführt wird. Insofern entstehen keine zusätzlichen Kosten. Die weiteren Planungsleistungen werden vereinfacht, da durch die Umfangsgrenzbestimmung genaue Vermessungsdaten vorliegen werden.

Beschluss:

1. Der Markt Schneeberg ordnet nach § 46 BauGB die Umlegung für den Bereich des Bebauungsplanes "Erweiterung Baugebiet Sommerberg" an.

2. Der Markt Schneeberg überträgt seine Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf das Vermessungsamt Aschaffenburg.

3. Der Markt Schneeberg beauftragt das Vermessungsamt Aschaffenburg mit der Bestimmung der Umfangsgrenze für das Umlegungsgebiet.

Diskussionsverlauf:

Die Mitglieder des Marktgemeinderates erfahren, dass es Tauschmöglichkeiten gibt, dass alle Grundstückseigentümer zum Wunschtermin und zur Erörterung eingeladen werden. Bei jedem einzelnen Grundstück spielen Art, Größe und Nutzung sowie ein erhöhter Aufwand für z.B. eine hohe Stützmauer eine Rolle und die Grundstücke werden nach ImmoWertV bewertet. Herr Treptau sagt, dass sich die Grundstücke in Schneeberg auf einem relativ niedrigen Preisniveau befinden, Schwankungen von 10 bis 20 Prozent sind möglich. Er betrachtet das Luftbild und sieht keine großen Unterschiede zwischen den Einlagewerten.